Los precios de la vivienda nueva en Colombia llevan más de dos años con un incremento superior a la inflación, según los datos del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane). Las cifras también muestran diferencias marcadas entre ciudades, tanto en el valor de los apartamentos como en el comportamiento por estrato socioeconómico.
El año pasado, las viviendas se vendieron a precios 9,17 por ciento por encima de los que se tenían hace un año. Esto significa 4,7 puntos porcentuales más que la inflación, que fue de 5,1 por ciento.
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Los apartamentos han mostrado incrementos más estables, mientras que las casas registran variaciones más volátiles a lo largo del tiempo. En los años recientes, las casas alcanzaron crecimientos anuales más altos que los apartamentos, especialmente entre 2022 y 2023, cuando superaron el 10 por ciento e incluso llegaron a 12,89 por ciento en 2023, mientras los apartamentos se ubicaron en niveles cercanos al 11 por ciento.
Sin embargo, en 2024 la tendencia cambió y el crecimiento anual de las casas se desaceleró de manera significativa, llegando a 3,40 por ciento al cierre del año, frente a 9,32 por ciento en apartamentos.
Para 2025, aunque ambos tipos de vivienda mantienen incrementos, los apartamentos continúan con un comportamiento más consistente.
Para Aura Rodríguez Triana, directora del programa de Economía de la Universidad Católica de Colombia el alza en los precios de la vivienda era bastante predecible.
«Los costos de construcción ya llevan varios años sin ceder, como el acero, el cemento, y todo eso acumuló inflación, pues que por supuesto nunca se devuelve. Si a eso además le sumamos el ajuste del salario mínimo, pues se encarece la mano de obra, por supuesto. Entonces, si lo pensamos, alguien tiene que pagar por eso, y pues ese alguien termina siendo el comprador», agregó.
La docente señala que en Bogotá, Cali, Medellín, el suelo urbanizable empieza a escasear, las licencias se están demorando más de lo que deberían y, pues la informalidad en el mercado del suelo encarece todo antes de poner el primer ladrillo.
«Recordemos también que las tasas hipotecarias bajaron un poco frente al pico de 2023 y 2024, pero igual siguen siendo tasas altas. Entonces, esto obliga al constructor a vender más caro, para que el proyecto simplemente cierre», puntualizó.
Las ciudades donde más subieron los apartamentos
De hecho en algunas ciudades del país, el incremento en el precio de los apartamentos es de más del triple de la inflación, en el caso del Armenia y su área urbana, que es la ciudad con la mayor alza, el Dane reportó un incremento en los precios del 16,54 por ciento. Lo que significa que fueron 11,44 puntos porcentuales más que el indicador macroeconómico.
Para el 2024, los precios de los apartamentos en la capital de Quindío estuvieron 1,76 puntos porcentuales por debajo del ritmo de costo de vida, pues subieron 3,44 por ciento y la inflación para 2024 fue de 5,2 por ciento.
Detrás de Armenia, los apartamentos más caros del 2025 en Colombia fueron los de Cali, allí los precios subieron 13,49 por ciento durante el año, lo que significó que el valor de estas viviendas estuvo 8,39 puntos porcentuales sobre la inflación. Incluso en el 2024, el precio estuvo 4,21 puntos porcentuales por encima de la inflación pues subió 9,41 por ciento
En Bogotá y su área urbana los precios de los apartamentos subieron 9 por ciento en 2025, frente al incremento de 5,93 por ciento registrado en 2024. En el área metropolitana de Bogotá y Cundinamarca el aumento fue de 9,13 por ciento, comparado con 7,41 por ciento del año previo.
Obras en Cartagena Foto:John Montaño/ EL TIEMPO
De acuerdo con el gerente de Camacol Bogotá y Cundinamarca, Edwin Chiriví, los resultados en la capital y en Cundinamarca reflejaron una valorización real de la vivienda nueva equivalente a 4 puntos porcentuales en los dos mercados.
«Este nivel estuvo sobre todo explicado por un aumento en el índice de precios promedio del segmento inmobiliario medio. Este resultado se suma a dos años previos con valorizaciones reales positivas, luego del descenso marcado de la inflación en 2023 -2024; incentivando así la llegada de inversión al sector», destacó.
Para Chiriví, en 2026, los efectos derivados del mayor costo de los insumos , la financiación y los salarios, puede reflejar presiones adicionales en los precios de venta, «donde ojalá la inflación prevista no desdibuje la valorización real de los inmuebles», dijo.
En el caso de Bogotá, agregó Chiriví que el 65 por ciento de la nueva oferta es vivienda social, y por tanto no se verá afectada de forma crítica la accesibilidad, «más aún con la existencia del Plan de Vivienda Mi Casa En Bogotá de la administración distrital, que para este año tiene previsto entregar cerca de 14.000 subsidios para los hogares de menores ingresos».
Entre las ciudades con menor aumento se encuentran Popayán, donde los precios crecieron 0,78 por ciento en 2025 que significa 4,32 puntos porcentuales menos que la inflación. Mientras que en 2024, los apartamentos en la capital caucana reportaron un alza del 17,19 por ciento, 11,99 puntos porcentuales por encima de la variación del IPC.
En Bogotá y su área urbana los precios de los apartamentos subieron 9 por ciento en 2025. Foto:Foto: Javier Agudelo, EL TIEMPO
El impacto en los estratos
El Dane también analizó el comportamiento del precio de la vivienda nueva por municipio y por estrato socioeconómico durante el 2025.
Cali presentó el mayor incremento en estratos bajos, donde el valor de la vivienda nueva aumentó 26,47 por ciento, lo que significa 21,37 puntos porcentuales por encima de la inflación. En la misma ciudad, el aumento total del mercado fue de 13,21 por ciento, lo que significa 8,11 puntos porcentuales más que el costo de vida.
El segundo incremento más alto en este segmento se registró en Bucaramanga, con un aumento de 16,31 por ciento en estratos bajos, mientras que el promedio total de la ciudad fue de 9 por ciento. Lo que representa 11,21 y 3,9 puntos porcentuales sobre la inflación.
Barranquilla también mostró un crecimiento significativo en este segmento, con una variación de 15,86 por ciento en estratos bajos frente a un aumento total de 9,22 por ciento.
En Pereira el incremento en estratos bajos fue de 10,61 por ciento, esto significa 5,51 puntos porcentuales sobre la inflación y en la capital de Risaralda el aumento total del mercado alcanzó 15,31 por ciento, un alza de 10,21 puntos porcentuales sobre la inflación.
Bogotá registró un crecimiento de 9,20 por ciento en estratos bajos, mientras que el incremento total de la vivienda nueva en la ciudad fue de 9,11 por ciento con alzas del 4,10 y 4,01 puntos porcentuales sobre la inflación.
No solo el precio de los apartamentos subió. Foto:iStock
Casas también registran incrementos
El comportamiento del mercado de vivienda nueva no solo se explica por el aumento en los apartamentos. En varias ciudades también se observaron incrementos en el precio de las casas, lo que contribuyó al crecimiento del indicador total.
En ciudades como Pereira, Armenia y Cali el aumento en el valor total de la vivienda nueva —que incluye casas y apartamentos— superó el promedio nacional.
Armenia registró una variación total de 15,73 por ciento en el precio de la vivienda nueva, Pereira alcanzó 15,31 por ciento y Cali 13,21 por ciento.
Otras ciudades también mostraron incrementos en el valor de las casas dentro del indicador total del Dane. Barranquilla reportó una variación de 9,22 por ciento, Bogotá de 9,11 por ciento, Bucaramanga de 9 por ciento y Cartagena de 8,90 por ciento.
En Medellín el aumento total fue de 8,29 por ciento. En Ibagué el crecimiento fue de 7,98 por ciento y en Neiva de 6,73 por ciento.
Las variaciones más bajas en el precio total de la vivienda nueva se observaron en Cúcuta con 6,64 por ciento, Manizales con 5,51 por ciento, Villavicencio con 4,48 por ciento y Popayán con 1,94 por ciento.
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