Vender una propiedad en Colombia es un paso financiero importante que, más allá del apretón de manos y la entrega de llaves, conlleva responsabilidades con la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (Dian).
Para este 2026, el impuesto a la ganancia ocasional sigue siendo una de las mayores dudas entre los contribuyentes: ¿cuándo se paga?, ¿sobre qué valor se calcula? y ¿qué excepciones existen?
Lo primero que debe entender un propietario es que este tributo no se aplica sobre el valor total de la venta, sino sobre la utilidad real percibida.
Además, para que la operación clasifique en esta categoría y no como una renta ordinaria (que suele ser más costosa), el bien debe haber estado en manos del vendedor por un tiempo mínimo de dos años.
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El cálculo de la utilidad y la tarifa vigente
La base del impuesto es la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del inmueble. Según explicó Natalia González, abogada en Foccus Consultores, en una entrevista para El Espectador, el costo fiscal “corresponde al valor base reconocido tributariamente” para establecer si hubo ganancia o pérdida.
En este 2026, la tarifa general para la ganancia ocasional se mantiene en el 15 por ciento. Para llegar al número final, el contribuyente puede sumar al precio de compra inicial diversos conceptos que aumentan el costo fiscal y, por ende, reducen la utilidad gravable:
- Las contribuciones por valorización pagadas durante la posesión.
- Ciertas mejoras o inversiones que hayan extendido la vida útil del bien.
- Costos asociados directamente a la adquisición de la propiedad.
Un punto crítico para quienes llevan contabilidad es que deben descontar la depreciación fiscal acumulada, un detalle que, según la experta González, puede elevar la utilidad sujeta al impuesto.
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Exenciones para la vivienda de habitación
No todas las ventas terminan en un cheque para el Estado. La normativa colombiana protege la vivienda habitual de las personas naturales.
El artículo 311-1 del Estatuto Tributario permite una exención sobre las primeras 5.000 UVT de la utilidad, siempre y cuando se trate del lugar donde el contribuyente reside habitualmente.
Para acceder a este beneficio, existen requisitos estrictos que la abogada González detalló:
- El bien debe haber sido poseído por dos años o más.
- La totalidad del dinero recibido debe destinarse a la compra de una nueva vivienda.
- Los recursos pueden usarse para el pago total o parcial de créditos hipotecarios del inmueble vendido.
- Se debe garantizar la trazabilidad de los fondos, por ejemplo, mediante cuentas AFC o abonos directos a la entidad bancaria.
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Los errores que pueden atraer sanciones
La interpretación errónea de la norma suele ser el camino más rápido hacia una auditoría de la Dian. Entre las fallas más comunes reportadas por los consultores legales se encuentra la clasificación equivocada del ingreso: declarar como ganancia ocasional algo que, por la actividad económica del vendedor (como los comerciantes de finca raíz), debería ser renta ordinaria.
Asimismo, existe un riesgo elevado al intentar escriturar por debajo del valor comercial real. Natalia González advirtió en El Espectador que la Dian tiene la facultad de desconocer esos valores si no se ajustan a la realidad del mercado, lo que derivaría en una reliquidación del impuesto y la imposición de sanciones económicas.
Finalmente, la experta enfatizó que el desconocimiento de los plazos y las condiciones de trazabilidad para la exención de vivienda propia es una de las causas principales por las que los ciudadanos pierden los beneficios tributarios a los que legalmente tienen derecho.
*Este artículo fue desarrollado con apoyo de IA y revisado por un periodista.
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