Consultan los lectores
Pregunta
¿Es necesario incorporar el manual de convivencia en el reglamento de propiedad horizontal?
“ Por favor indíqueme el procedimiento para hacer e incorporar el Manual de Convivencia al Reglamento de Propiedad Horizontal de un edificio. ¿Debe redactarlo un abogado?”
Respuesta
En realidad, el manual de convivencia es un documento separado del Reglamento y no se integra a este. Sin embargo, se debe sujetar al Reglamento de Propiedad Horizontal y a Ley 675 de 2001. El manual de convivencia es aprobado por la asamblea de propietarios y no requiere quorum calificado. Tampoco se eleva a escritura pública ni se realiza registro e inscripción. Estas normas internas, son más flexibles. El manual de convivencia puede ser redactado con preferencia por un abogado pero el administrador, el consejo ,el revisor fiscal, los residentes y ocupantes que son quienes conocen las necesidades del edificio o conjunto pueden hacer sus sugerencias al respecto.
Algunas de las normas son establecidas por el Reglamento de P.H. y Manual de Convivencia Foto:iStock
Pregunta
Reunión extemporánea de asamblea
“¿En un conjunto residencial, el 31 de marzo pasado, el administrador realiza convocatoria para asamblea ordinaria, pero pone fecha de realización el 28 de junio? Esto es legal o no sería válida está asamblea”
Respuesta
La asamblea general se debe reunir por lo menos una vez al año en la fecha señalada en el respectivo reglamento de propiedad horizontal y solo si este no lo menciona, dentro de los 3 primeros meses siguientes al vencimiento de cada periodo presupuestal.
La Ley 675 de 2001 prevé que la convocatoria debe ser realizada por el administrador “con una antelación no inferior a quince (15) días calendario”. De tal manera, y sin perjuicio de aplicar el reglamento de propiedad horizontal, no se presentaría un vicio legal ni una irregularidad ,si el lapso es superior.
Ante esta circunstancia pueden existir otras alternativas que debe estudiar la administración, pero lo único cierto y necesario es que se debe reunir la asamblea porque de esta dependen muchas decisiones urgentes y relevantes de la copropiedad.
En resumen, se debe acatar el reglamento de propiedad horizontal y en vacío de este, la citada Ley en lo relacionado con la fecha de la reunión, pues en este caso podría existir causal de impugnación de las decisiones. No obstante, estas son válidas y obligatorias mientras no exista un pronunciamiento judicial en sentido contrario .
Imagen de Asambleas de copropietarios Foto:Generada con IA/ Gemini
Consejo integrado por menos propietarios
“Quisiera hacerles la siguiente consulta: En el conjunto que vivo, el reglamento interno especifica que el consejo de la administración debe estar compuesto por 7 personas, el día de la asamblea al ver que solamente habían 5 personas postuladas la revisora fiscal por afanar el proceso manifestó que la ley permitía que solo fueran 5, acto seguido se sometió a votación de la asamblea , para que aprobara el nuevo consejo, la pregunta es: ¿la elección del nuevo consejo se encuentra viciada?”
Respuesta
La decisión de la asamblea de propietarios, que fue respaldada con una opinión de revisor fiscal, es válida pues si bien el reglamento señala que el Consejo de Administración debe estar compuesto por siete (7) personas, no se postularon sino cinco (5). Lo que señala la Ley 675 de 2001 es que este órgano de administración se integrará por un número impar de 3 o mas propietarios o sus delegados. Lo contrario era haber dejado este Órgano acéfalo.
Asambleas Foto:iStock
Nombramiento de nuevo administrador. Representación legal
Consultan los lectores:
“a) El Reglamento de Copropiedad establece que le compete a la Asamblea de Copropietarios elegir al Administrador de la P.H. en la Asamblea Ordinaria de cada año.
b) En la Asamblea de 2026 realizada el día 14 de marzo del presente año fue elegida una persona natural para el periodo 2026 – 2027.
c) La anterior administradora tiene contrato de prestación de servicios suscrito hasta el 31 de mayo del presente año.
Inquietudes planteadas :
1) En el periodo de tiempo comprendido entre el 15 de marzo al 31 de mayo de 2026 quien debe ejercer las labores como Representante Legal de la Copropiedad, por ejemplo, para la firma de contratos.?
2) El nombramiento del presente año no supone la revocación del anterior, debiendo efectuar la entrega del cargo por parte del anterior al nuevo administrador?
3) El nombramiento del nuevo representante legal se entiende desde el momento en que fue elegido por la Asamblea de Copropietarios o hasta cuando el Distrito lo inscriba en el registro correspondiente?”
Respuesta
La Ley 675 de 2001 así como la jurisprudencia emitida sobre el tema mencionan que es la asamblea de propietarios la que debe nombrar al administrador, salvo que exista el consejo de administración.
Sobre esta designación realizada por la asamblea, se deben consultar los antecedentes que tuvo en cuenta esta para tomar tal decisión, ya que existe un contrato vigente hasta cierta fecha, el cual se debe respetar o terminar según lo pactado .
Se sugiere analizar el caso con mayores elementos. Esto debido a que concurren tres aspectos y actos que se deben examinar: la decisión de la asamblea, el contrato celebrado con el primer administrador y la certificación de existencia y representación legal.
La asamblea debió señalar la fecha en que se produciría el cambio de administrador. Normalmente el nombramiento de un nuevo administrador implicaría la remoción del anterior. Para efectos de la representación legal, esta solo podrá ser ejercida por la persona que aparezca con la calidad de administrador ante la Alcaldía local, la cual certificará sobre existencia y representación legal de la persona jurídica de la propiedad horizontal.
Consultas
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