Los ministerios de Trabajo y de Vivienda, Ciudad y Territorio emitieron una circular conjunta para aclarar que las cuotas de administración en conjuntos residenciales y edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal no están atadas al aumento del salario mínimo ni al índice de precios al consumidor. La medida busca responder a las inquietudes de ciudadanos y administradores luego del incremento del salario mínimo para 2026 y de reportes sobre posibles aumentos desproporcionados en algunas copropiedades.
La aclaración se hizo mediante la Circular Externa 0028, dirigida a copropietarios, administradores y residentes, en la que ambas entidades recuerdan que la determinación del valor de las cuotas de administración es una competencia exclusiva de la Asamblea General de Copropietarios, según lo establece la Ley 675 de 2001.
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De acuerdo con el documento, cualquier modificación en el valor de estas cuotas debe basarse en el presupuesto anual aprobado por la asamblea y no en variables externas como el salario mínimo o la inflación.
La asamblea de copropietarios define las cuotas
En la circular, los ministerios explican que la normativa vigente establece con claridad quién tiene la facultad de fijar el valor de las cuotas de administración dentro de un edificio o conjunto residencial.
“Conforme al régimen de propiedad horizontal previsto en la Ley 675 de 2001, la determinación del valor de las cuotas de administración y sus incrementos es una competencia exclusiva de la Asamblea General de Copropietarios”, señalan las entidades en el documento.
El texto recuerda que el artículo 38 de esa ley establece que la asamblea debe aprobar el presupuesto anual de ingresos y gastos del conjunto o edificio. A partir de ese presupuesto se define el monto de las cuotas ordinarias y extraordinarias que deben pagar los propietarios.
Esto significa que el valor de la cuota de administración no puede incrementarse automáticamente por decisiones externas o por la variación de indicadores económicos.
“En consecuencia, el incremento de la cuota de administración no se encuentra legalmente atado al aumento del Salario Mínimo Mensual Legal Vigente o al Índice de Precios al Consumidor”, indica la circular.
La normativa también contempla que, si el reglamento interno de propiedad horizontal incluye una fórmula específica para calcular el incremento de la cuota, esta puede aplicarse. Sin embargo, ese mecanismo también puede ser modificado por decisión de la asamblea de copropietarios.
Asamblea de copropietarios Foto:Gemini
Aumentos deben basarse en el presupuesto del conjunto
Los ministerios señalaron que cualquier ajuste en las cuotas debe sustentarse en el presupuesto aprobado para el funcionamiento del edificio o conjunto residencial.
Ese presupuesto incluye los gastos necesarios para la operación de la copropiedad, como mantenimiento, seguridad, servicios comunes, administración y otras obligaciones del inmueble.
Por esta razón, el incremento de las cuotas debe responder a los costos reales del funcionamiento del conjunto y no a la variación de indicadores económicos generales.
“Cualquier ajuste en el valor de la cuota de administración deberá estar sustentado en el presupuesto aprobado por la Asamblea General o en lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal”, indica la circular.
El documento también recuerda que las copropiedades tienen autonomía para gestionar sus recursos, siempre dentro del marco legal establecido por la Ley 675 de 2001.
En ese contexto, los ministerios invitaron a administradores y copropietarios a revisar con detalle los presupuestos de cada conjunto residencial y a realizar asambleas informadas para discutir cualquier modificación en las cuotas.
El llamado busca que las decisiones sobre el manejo de recursos dentro de las copropiedades se adopten con base en criterios técnicos y en el análisis del presupuesto anual.
Según la circular, las decisiones tomadas en estos espacios deben garantizar transparencia, proporcionalidad y sostenibilidad financiera en la administración de los conjuntos residenciales, al tiempo que protegen los intereses de los residentes y propietarios.
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