En el conjunto donde vivo, la asamblea de copropietarios para este año aún no ha sido programada. El plazo máximo sería entre finales de marzo y principios de abril. Sin embargo, en las zonas comunes ya empiezan a escucharse rumores sobre los ajustes que habrá en el presupuesto y la cuota de administración.
Actualmente, no existe ninguna unidad de medida para determinar el aumento anual de las expensas comunes en la propiedad horizontal. No obstante, de acuerdo con los reglamentos internos de las unidades residenciales, usualmente se usa como referencia el incremento del Salario Mínimo Mensual Legal Vigente (SMMLV) o el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Todo depende de lo establecido por cada conjunto o edificio.
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Así las cosas, a nivel general podría decirse que dicho aumento para este año, en mi conjunto o en cualquiera de la ciudad, podría estar mediado por esos dos factores: el salario mínimo, que aumentó un 23,7 por ciento, y el IPC, que subió un 5,1 por ciento. Pero esto solo se definirá luego de una asamblea que puede llegar a durar más de una jornada laboral y en la que los alegatos y desacuerdos serán la constante.
El incremento de las cuotas mensuales en los conjuntos residenciales, de acuerdo con Germán Molano Vaquero, presidente del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Bogotá, obedece, entre otras cosas, al aumento natural de los costos de los servicios.
Conjuntos residenciales Foto:iStock.
“Por ejemplo: la compañía de vigilancia tiene que incrementar los salarios de sus guardas de conformidad con lo que dice el decreto emitido por el presidente de la República. Quiere decir que hay que aumentarle el 23,7 por ciento al salario de los guardas, más todas las prebendas que por orden legal tienen que recibir; eso afecta a la propiedad horizontal”, indicó Germán Molano. De hecho, esos costos de servicios son algunos de los mayores gastos que tiene que asumir un conjunto residencial.
En las últimas semanas, justamente los profesionales del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal han identificado que, si bien en algunos conjuntos residenciales no se ha hecho un aumento del 23 por ciento, sí ha sido más elevado que el que venía ocurriendo.
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“Eran del 7 por ciento, porque algunos conjuntos promediaban con el IPC. Pero cuando hablamos de salario mínimo, las cosas cambian porque estaríamos haciendo un promedio mayor. Hemos visto aumentos entre el 15 y el 16 por ciento”, agregó el presidente del Colegio de Administradores.
Frente a esto, Nora Pabón, experta en propiedad horizontal y columnista de EL TIEMPO, señaló que ahora es indispensable que los conjuntos y demás unidades de vivienda establezcan prioridades y hagan acuerdos con empresas prestadoras de servicios, tratando de evitar que las cuotas de administración aumenten de manera desproporcionada y que no se vea afectado el servicio.
Costo de administración en Bogotá Foto:Fotomontaje a partir de imágenes de iStock
“Es previsible que sea necesario recortar personal y bajar gastos, disminuyendo la satisfacción de necesidades básicas en las copropiedades”, explicó Nora Pabón.
Las cuentas que hacen
Muestra de ello es que en algunos casos, se habla de la posibilidad de sacrificar gastos relacionados con inversiones, buscar seguros con menor cobertura y hasta eliminar eventos sociales.
Jorge Enrique Herrera, administrador de una de las unidades residenciales de Metrópolis (Barrios Unidos), ha tenido que vivir todo eso que relatan los expertos en la materia.
Hace unas semanas, hicieron la asamblea en el conjunto que administra. Presentaron el presupuesto con los incrementos derivados del aumento del salario mínimo y el valor de la cuota de administración se disparó. Entonces acudieron a hacer el balance con el incremento del IPC, pero esta vez se registraban pérdidas anuales por unos 45 millones de pesos, lo que los obligaría a hacer, entre septiembre y octubre, una asamblea y pedir una cuota extraordinaria.
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“Hicimos la proyección con diferentes porcentajes y llegamos a la conclusión de que se ajustó con un 16 por ciento y la asamblea lo aprobó. El aumento en la administración, para este año, será de unos 65.000 pesos. El año pasado había sido de 42.000 pesos, lo que demuestra un incremento mayor al que venía presentándose”, explicó Herrera, agregando que todo esto se logró ajustando los gastos, lo que a su vez representa un riesgo para la copropiedad, pues si se presenta un imprevisto puede afectar el flujo de caja.
Jorge Enrique, además, señala que ha conocido otros casos de unidades residenciales cercanas a la que administra, en las que los aumentos han sido del 14,4 o 15 por ciento. Pero hubo otro caso en el que el aumento fue del 13 por ciento y los mismos copropietarios señalaron un alto riesgo en materia económica y menos servicios.
El monto de la administración se pacta cada año en la asamblea de propietarios. Foto:Archivo ETCE / iStock
Sobre la reducción de personal de servicio en los conjuntos, coinciden Nora Pabón y Germán Molano: algunas unidades residenciales han optado, por ejemplo, por automatizar las unidades residenciales, cambiando personal de seguridad por tecnología, haciendo una millonaria inversión, pero esto también representa un gasto y un riesgo ante la garantía de la seguridad en el predio.
“Se han hecho acuerdos con empresas para que el aumento desproporcionado del salario no signifique una disminución en la seguridad y en los servicios”, concluyó Nora Pabón.
En medio de estos debates, se ha presentado un fenómeno que involucra a los pensionados. Su mesada subió apenas el 5.1 por ciento, y si bien son propietarios de apartamentos en zonas residenciales de estrato 4 o 5, se ven enfrentados a altos costos de administración que no pueden cubrir o por los que se ven obligados a “ajustarse el cinturón”.
MIGUEL CASTELLANOS
EN X: @LOQUEOLVIDO
EL TIEMPO
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