Uno de los temas que más genera confusión entre arrendadores y arrendatarios de locales comerciales en Colombia es el aumento del canon de arrendamiento. Jhon Carvajal, abogado constitucional, de la Universidad Manuela Beltrán, explica cómo funciona el incremento.
¿De qué depende el aumento de las cuotas de administración?
El aumento en las cuotas de administración de la propiedad horizontal no está sujeto a un criterio automático, como el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o el salario mínimo. En cambio, depende exclusivamente del presupuesto aprobado en la asamblea de copropietarios.
El incremento es proporcional a las necesidades operativas de la copropiedad (por ejemplo, la contratación de más personal de seguridad). Por lo tanto, el valor se ajusta según lo que el consejo de copropiedad determine necesario para cubrir los gastos de operación sin generar deudas.
¿Se puede subir el arriendo según el aumento del salario mínimo?
La respuesta depende del tipo de inmueble:
• Vivienda Urbana: No. El incremento está limitado por la Ley 820 de 2003, que establece que el aumento máximo permitido es el IPC del año calendario anterior. No se puede usar el salario mínimo como referencia para vivienda.
• Locales Comerciales: Sí, siempre y cuando se haya pactado así en el contrato. En el ámbito comercial existe libertad de negociación, por lo que las partes pueden acordar un porcentaje fijo, el IPC o el salario mínimo como referencia.
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¿Existe un porcentaje máximo legal para el aumento anual?
• En vivienda: Sí, el límite es el IPC correspondiente al periodo de 12 meses.
• En contratos comerciales: No hay un límite legal predefinido; dependerá de la voluntad de las partes plasmada en el contrato (porcentaje fijo, IPC o salario mínimo).
¿Qué hacer si el incremento es injustificado o superior a lo legal?
Si el arrendatario considera que el aumento es ilegal (por superar el IPC en vivienda o lo pactado en comercio), debe seguir estos pasos:
- Pagar lo legalmente debido: El arrendatario debe calcular el valor del canon anterior más el aumento legal (IPC) y proceder a pagarlo. El excedente por encima de la ley se considera ilegal.
- Pago por consignación: Si el arrendador se niega a recibir el pago por no incluir el aumento excesivo, el arrendatario debe realizar la consignación a través de una entidad financiera o el Banco Agrario, siguiendo el procedimiento de «pago por consignación».
- Acción legal: Si es necesario, se puede iniciar una discusión prejudicial (conciliación) o judicial para determinar la legalidad del incremento.
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Nota importante sobre el derecho a ser escuchado
Un punto crítico es que el arrendatario no podrá ser escuchado en ninguna actuación administrativa o judicial si no se encuentra al día en el pago de los cánones de arrendamiento. Por ello, aunque el aumento sea ilegal, es fundamental seguir pagando al menos el valor legalmente permitido para mantener el derecho a reclamar o defenderse ante un juez. El no pagar la totalidad del adicional ilegal no genera incumplimiento, siempre que se esté al día con la obligación básica legal.
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