A medida que se realizan las asambleas ordinarias crece la incertidumbre sobre los efectos que ha causado en las copropiedades el aumento desproporcionado del salario mínimo.
Se han continuado celebrando asambleas ordinarias en los edificios, conjuntos y condominios, cada uno con características y necesidades diferentes. Con gran preocupación y compromiso hemos venido acompañando con nuestra asesoría y orientación a los administradores y consejos de administración en la difícil y no reconocida labor que deben cumplir en esta época al elaborar y ajustar los presupuestos.
Lo que ha sucedido en la mayoría de las copropiedades, es que el incremento de aquellos y por tanto de las cuotas de administración se ha incrementado no precisamente con el 23.7 del salario mínimo sino con un promedio entre este y el IPC. En consecuencia, las cuotas de administración han aumentado en un rango que oscila entre el 13 y el 17 por ciento, que de todas formas sigue siendo muy alto para todos.
Y es que lo que se pudo ver al comienzo como un beneficio para quienes devengan el salario mínimo como el personal de vigilancia y otros servicios contratados a través de empresas, en realidad este incremento no les alcanza ni siquiera para cubrir el aumento de las cuotas de administración de sus propias viviendas, sin contar con todos los demás aumentos de la canasta familiar, salud, educación y servicios públicos.
De igual manera una vez aprobados los presupuestos, se evidencia para quienes no devengan el salario mínimo – especialmente pensionados con ingresos cercanos a este- resulta muy costoso asumir el pago de la administración. Esto podría generar un aumento de la morosidad y un desajuste en los presupuestos reales necesarios para el funcionamiento de cada copropiedad.
También se ven afectados los inmuebles de uso comercial y mixto, donde se hace necesario racionalizar los gastos ante una posible disminución de usuarios. Esto se agrava en el caso de oficinas, donde el trabajo remoto ha reducido su uso, pero no elimina la obligación de pagar cuotas de administración que en la mayoría de los casos resultan elevadas pero necesarias.
No es exagerado afirmar que vivir o trabajar en Propiedad horizontal se está convirtiendo en un lujo cada vez más costoso.
En este proceso de ajuste y equilibrio tanto administradores como consejos de administración y los propietarios al aprobar los presupuestos, deben reconocer que la situación es más crítica en unos inmuebles que en otros. Lo que fue un atractivo a la hora de adquirir un apartamento o una casa bajo este régimen, puede luego convertirse en una carga difícil de sostener.
Para responder a múltiples inquietudes de los lectores, he seleccionado algunas preguntas relacionadas con copropiedades que deben cubrir costos adicionales, como los que se derivan de ascensores, piscinas, cubiertas y terrazas, implementación de tecnología, parqueaderos. A esto se suman las previsiones que se deben hacer por norma para atender los requerimientos de las personas con discapacidad.
Parqueaderos Foto:iStock
Derecho sobre bienes comunes de destinación específica
Consultan los lectores
Piscinas en VIS
“Adquirí hace algunos un apartamento en un conjunto muy grande de interés social, con la ilusión de practicar la natación pues cuenta con una piscina. En la asamblea se llevó un presupuesto muy elevado y el administrador argumenta que si se quiere mantener abierta cuesta mucho pagar un piscinero y además cumplir con todo lo que exigen las normas. Después de un análisis se decidió por la asamblea que solo se podía utilizar la piscina los fines de semana. ¿Esto es legal? ¿Quiénes no estuvimos de acuerdo podemos impugnar la asamblea? “
Es importante cumplir con las normas de seguridad en la piscina. Foto:iStock
Respuesta
Tiene razón el propietario en el sentido que adquirió el inmueble con una expectativa legítima de uso de todos los bienes comunes y especialmente del citado. La Ley 675 de 2001 exige un quórum calificado del 70 por ciento para el caso de la disminución o alteración en el uso y goce de los bienes comunes.
El caso debe analizarse en detalle, ya que intervienen factores económicos, normativos y de seguridad. Es posible que ante una demanda el juez evalúe si la decisión se ajustó a la norma pues quizás el propietario no hubiera adquirido ese inmueble si no existiera este elemento adicional.
Es verdad que se debió presentar y aprobar un presupuesto ajustado, pero es necesario mirar las necesidades de todas las personas. De pronto no sea el caso del que quiere nadar por deporte sino por requerimiento para su salud. De igual forma se debe recordar la disposición de la Ley en el sentido de que así no se use el bien se debe pagar las expensas. Se debe estudiar el caso con mayor detenimiento, pero considero que sí podría ser viable la impugnación. Por último, las normas vigentes sobre piscinas son exigentes en cuanto a la seguridad en todos los aspectos y no se pueden utilizar si no se cumplen. Las mismas autoridades pueden determinar su cierre si no se cumplen estas medidas.
El caso debe ser evaluado de manera más exhaustiva. Foto:iStock
Gimnasio
“Tomé en arriendo un apartamento porque en el edificio funcionaba un gimnasio que además vi antes de decidir. Ahora me informan que en la asamblea se aprobó que para disminuir las cuotas de administración no se utilizaría este por un tiempo. ¿Qué opina? ¿Puedo pedir la terminación de mi contrato?
Respuesta
Este caso es similar al anterior de la piscina. Por un lado, según la Ley se requiere de la decisión de la asamblea con un quorum calificado del 70 % del total de propietarios, lo cual no se cumpliría en una asamblea ordinaria y con mayor razón si es no presencial, y por otro lado el valor de las cuotas de administración ya no alcanza para su sostenimiento y cumplir con las normas. El caso debe ser evaluado de manera más exhaustiva pues además de existir posibilidad de impugnación de la decisión por el propietario, también podría presentarse una causal de terminación del contrato de arrendamiento.
Personas con discapacidad
“En mi grupo familiar tenemos una persona en situación de discapacidad física. He pedido que se cumpla con todas las normas, pero hasta los parqueaderos azules no pueden ser utilizados ya que la administración permite que se parqueen camionetas que son de personas que no tienen impedimento alguno. He solicitado que incluyan en el presupuesto la colocación de rampas y adecuar los andenes internos. Un vecino con discapacidad propuso que se estudiara la posibilidad de instalar un ascensor, pero ahora que se nos presentó el proyecto de presupuesto con la citación a la asamblea encontramos que la administración hizo caso omiso de estos requerimientos, ya que están escatimando en todo para subir lo menos posible. ¿No es obligación legal que se observen las normas para las personas son estas restricciones?»
Terrazas y cubiertas en edificios. Foto:Istock.
Respuesta
Le asiste toda la razón al propietario en cuanto a exigir la aplicación de las normas que protegen los derechos de las personas con limitaciones, para acceder a los bienes y servicios comunes, desde el ingreso al edificio o conjunto. Esto no es optativo. No solo existen las normas referentes a los ascensores, rampas, baños y estacionamientos, sino que se les debe garantizar las condiciones para su locomoción. Por ello, es necesario insistir en que se realicen los estudios y los contratos pertinentes para que estas personas puedan ejercer plenamente sus derechos, al igual que los demás residentes. Son muchos los pronunciamientos judiciales favorables a este grupo de personas por acciones de tutela interpuesta en tal sentido.
En varias oportunidades he advertido el riesgo que tiene la utilización de los ascensores, rampas eléctricas y otros elementos de transporte vertical y la responsabilidad que asumen quienes los administran y deben velar por su correcto funcionamiento.
Cubiertas y terrazas
“Solicité oportunamente que en el presupuesto de mi edificio se incluyera una precisión para la impermeabilización de las cubiertas, pero se omitió y la asamblea aprobó el presupuesto sin tener en cuenta con el argumento de que es de responsabilidad de los usuarios de las terrazas. ¿Puedo impugnar la decisión?
Respuesta
Durante muchos años he enfatizado en que la impermeabilización de las cubiertas se deriva del mantenimiento y conservación de estas y corresponde por tanto a todos los propietarios hacerse cargo de esta. Los propietarios y usuarios de unidades con terraza solo deben pagar por las reparaciones en ciertos casos. También sería posible impugnar la decisión. No es justo que los demás propietarios y la administración deleguen una responsabilidad tan importante para la seguridad del edificio y de sus habitantes en los usuarios de las terrazas, añadiendo a ello el costo que estos no podrían asumir en la práctica.
En todos los casos expuestos, las administraciones y propietarios deben considerar que en este proceso de ajuste no pueden desconocer las normas ni vulnerar los derechos de las personas. Se puede ahorrar en otros gastos pensando en la posibilidad que da la noma de explotar bienes comunes. Es erróneo pensar que ahora esto no se pueda hacer. Lo que pasa es que es necesario cumplir con las obligaciones tributarias. Es un instrumento que da la Ley para disminuir las cuotas de administración y asumir gastos de inversión, de acuerdo con lo establecido en cada reglamento de propiedad horizontal y no se puede desaprovechar. Los administradores deben conocer y aplicar las normas especiales sobre estos temas y también la jurisprudencia de la Corte Constitucional. Por último, recordar la responsabilidad de los administradores según lo previsto en el artículo 50 de la Ley 675 de 2001.
Consultas
LEA TAMBIÉN
LEA TAMBIÉN
Deja una respuesta