Aunque terminamos la semana pasada los Especiales de Asambleas, continuamos recibiendo muchas consultas sobre el tema y en su mayoría las que se refieren a decisiones de reuniones ya realizadas, por lo cual respondo las de casos específicos.
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Consultan los lectores:
Solidaridad de propietario y arrendatario
“Se automatizó el edificio y la arrendadora está incluyendo la financiación del costo de este rubro en la cuota ordinaria de Administración ¿es esto legal?”
Respuesta
Sería necesario que se inicie el análisis con el presupuesto aprobado porque si bien en algunos casos se pacta en el contrato de arrendamiento que será obligación del arrendatario asumir el pago de la administración , es claro que el cambio y los valores de la automatización son de inversión, se cobrarían por lo general a través de cuota extraordinaria y corresponderían al propietario. Por otra parte, el administrador cobra directamente el valor de las expensas ordinarias al propietario y es solidario el arrendatario en el evento de que aquel no pague estas. En cuanto a las extraordinarias la obligación de su cancelación es del propietario.
Entrada a conjuntos de apartamentos en Colombia Foto:IA/ Gemini
Se impidió la elección para consejeros
“Es legal que en la pasada asamblea de propietarios realizada el pasado 22 marzo de 2026 en un conjunto residencial de 280 apartamentos la asamblea no permitió la elección de 2 propietarios que se postularon al consejo de administración, debido a las quejas injuriosas que la administradora expuso en la reunión sobre los 2 aspirantes al consejo.”
Respuesta
Si los propietarios cumplían con los requisitos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, no es procedente que la asamblea les haya impedido participar en la elección del consejo de administración con fundamento en señalamientos de carácter injurioso o no verificado . En todo caso , estos hechos se debieron analizar durante la deliberación.
Aunque las decisiones de la asamblea prevalecen y son obligatorias, esa facultad no es absoluta: debe ejercerse respetando el debido proceso, el derecho de participación y las reglas que se han establecido previamente. En consecuencia, impedir la postulación sin una causa objetiva y desconociendo los derechos del propietario y el reglamento, puede constituir una decisión irregular.
Si bien la decisión adoptada en la asamblea produce efectos, esta puede ser impugnada por los interesados ante la jurisdicción competente, dentro de los términos legales, cuando vulnere la ley o el reglamento y será el juez el que determine su legalidad. Por último ,se debe evaluar en todos los casos el respeto mutuo que debe existir entre los administradores y los propietarios , evitando agresiones e injurias.
Asamblea de copropietarios Foto:Gemini
Acta y grabación de la asamblea
“Se realizó Asamblea Ordinaria de copropiedad del conjunto residencial, estrato 2, En la localidad de Bosa. El administrador grabó la reunión, pero dijo que el Acta de esta Asamblea, no necesitaba elaboración ni verificación del acta, porque esta estaba grabada. Adicionalmente en el punto de elección y aprobación de consejo de administración.
El administrador expresamente dijo: “Señores y señoras del consejo actual, quienes quieren seguir, y todos dijeron que seguían y posteriormente se postularon tres personas más.” ¿Pero es posible impugnar por este procedimiento la Asamblea Ordinaria?”
Respuesta
La grabación de la asamblea no puede sustituir el acta. De conformidad con la Ley 675 de 2001, el administrador tiene la obligación de elaborar el acta de la reunión, ponerla a disposición de los propietarios dentro del término legal y someterla al proceso de aprobación correspondiente. El acta es el documento más fehaciente de lo que sucedió en la reunión , en especial del quórum, las deliberaciones y las decisiones adoptadas.
La grabación es únicamente un medio auxiliar que puede servir de soporte para la elaboración del acta o como elemento de verificación, pero no reemplaza las exigencias legales. En consecuencia, la omisión en la elaboración del citado documento constituye un incumplimiento de una norma de carácter obligatorio, que puede generar responsabilidades para el administrador. El consejo de administración o cualquier propietario puede exigir su elaboración.
En cuanto al procedimiento de elección del consejo de administración, este debe ajustarse a lo previsto en la ley y en el reglamento de propiedad horizontal. Si la elección no respetó un procedimiento claro, verificable y acorde con dichas normas, las decisiones adoptadas podrían ser objeto de impugnación.
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