Hacer un asado en la zona BBQ o celebrar un cumpleaños en el salón comunal es una de las prácticas más comunes en la vida de propiedad horizontal en Colombia. Sin embargo, lo que muchos residentes y administradores desconocen es que estas actividades sociales pueden tener implicaciones tributarias serias ante la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (Dian).
La entidad ha aclarado que el uso de estas zonas comunes no siempre es gratuito desde el punto de vista fiscal. El punto de quiebre ocurre cuando el conjunto residencial decide alquilar estos espacios a cambio de una contraprestación económica, convirtiendo una actividad social en un hecho generador de impuestos.
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IVA del 19 % en zonas comunes
Según la normativa vigente, si la administración de un edificio o conjunto cobra una tarifa específica por el alquiler del salón social o la zona de asados, dicha transacción se considera una actividad comercial. En consecuencia, el valor cobrado debe incluir el Impuesto sobre las Ventas (IVA), que actualmente tiene una tarifa general del 19 %.
La Dian enfatizó que este recaudo debe ser declarado y transferido a la entidad en los plazos legales establecidos. Para cumplir con esta obligación, los conjuntos residenciales deben atender los siguientes requerimientos:
- Facturación electrónica: Las administraciones están obligadas a implementar este sistema para registrar los ingresos por alquiler de áreas comunes.
- Actualización del RUT: Es indispensable que la información en el Registro Único Tributario refleje las responsabilidades fiscales del conjunto.
- Cobro a terceros: El impuesto aplica cuando el espacio se arrienda tanto a residentes (por fuera de su cuota de administración) como a personas externas.
Si el espacio se presta gratis para una actividad de integración no se genera obligación tributaria. Foto:iStock
¿Cuándo no se debe pagar el impuesto?
Para tranquilidad de muchos ciudadanos, la Dian también precisó las situaciones en las que no se configura el hecho generador del IVA. Si los residentes utilizan los parques, gimnasios o zonas de recreación como parte de los beneficios incluidos en su cuota de administración mensual, sin pagos adicionales, no hay lugar al cobro del impuesto.
Del mismo modo, si el espacio se presta de manera gratuita para una actividad de integración de la comunidad, no existe una actividad comercial y, por tanto, no se genera la obligación tributaria.
La advertencia de la Dian surge tras detectar que en varios sectores del país se ha omitido de manera recurrente el recaudo de este impuesto. El incumplimiento de estas normas, como la no expedición de la factura electrónica, puede acarrear sanciones económicas considerables y procesos administrativos para las copropiedades.
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Por ello, el llamado a las administraciones es a revisar sus manuales de convivencia y reglamentos de uso de zonas comunes para asegurar que estén al día con el fisco nacional.
* Artículo desarrollado con apoyo de IA y revisado por un periodista.
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