Consultan los lectores
Pregunta
“En la asamblea del 7 de marzo me postulé como candidata al consejo de administración. La presidenta de la asamblea indicó a la secretaria que registrara mi nombre, pero por un error no fui incluida en la lista de votación. Posteriormente se eligió el consejo sin mi participación, y solo al final supe que no había sido tenida en cuenta. La presidenta reconoció el error y dejó constancia en el acta; sin embargo, la administradora no ha corregido el documento y algunos miembros del consejo se oponen. ¿Qué procede en este caso?
Respuesta
Se deben revisar los antecedentes. Depende de la naturaleza del error: Si la omisión afectó la votación, es decir, si el propietario se postuló válidamente pero no fue incluido en aquella, por un error reconocido, se configura un vicio en la decisión de la asamblea, al vulnerarse su derecho a participar en las decisiones del edificio. En este caso, la elección del Consejo podría ser impugnada.
Si el error es solo del acta: Si la votación se realizó correctamente pero el acta no refleja lo ocurrido, debe corregirse el citado documento. Esta corrección corresponde a la administradora, al presidente y al secretario, y no depende de la aprobación del consejo de administración.
En los dos casos , es procedente solicitar formalmente la corrección o dejar constancia del error; y si este afectó el resultado, evaluar la impugnación de la decisión de la asamblea.
Asamblea de copropietarios Foto:Gemini
Sanción de multa por inasistencia a la asamblea de propietarios
Consulta un copropietario: “Quién debe imponer la multa por inasistencia a una Asamblea General – El reglamento no refiere nada al respecto.
¿El administrador puede imponer y cobrar multa por inasistencia a una Asamblea General? – .
¿Es válida la imposición de una multa a un copropietario sin haber sido informado previamente ni haber tenido la oportunidad de ejercer su derecho de defensa, cuando simplemente se le carga en el recibo de administración?
¿Es legal imponer una multa por inasistencia a la Asamblea General si dicha sanción no está prevista en el Reglamento de Propiedad Horizontal?¿Puede la
Asamblea General establecer multas por inasistencia sin que estas estén previamente incorporadas y formalizadas en el Reglamento?
Cuando la multa por inasistencia equivale a una cuota de administración, ¿debe aplicarse el valor vigente antes de la asamblea o el nuevo valor aprobado para la siguiente vigencia?¿Qué acciones puede tomar un copropietario para lograr que se eliminen del recibo de cobro conceptos o valores que no corresponden, pese a haberlos reclamado al administrador?”
Respuesta
Desde hace muchos años, quizás los 25 años que pronto se cumplirán desde la expedición de la Ley 675 de 2001 , he venido afirmando que la asistencia a la asamblea de propietarios además de ser un derecho es también un deber. Por tal razón , en muchos reglamentos, especialmente en las reformas que estamos elaborando , se establece que el incumplimiento de esta obligación es una falta que se puede sancionar con la imposición de multa .
Como cualquier sanción, esta, así como la conducta objeto de la misma , deben ser reguladas en el reglamento de propiedad horizontal ( no en el manual de convivencia ). La Ley prevé varias condiciones, procedimiento y límites para aplicarlas que en todo caso será con previo requerimiento al infractor. Es necesario respetar el derecho al debido proceso, el de defensa, el de contradicción e impugnación.
El órgano competente para imponer las sanciones es la asamblea de propietarios o el consejo de administración cuando este se haya creado y se le haya atribuido esta facultad en el reglamento. Corresponde al administrador notificar las sanciones impuestas a los propietarios.
De tal manera que no es ajustado a la norma, si no se respetan los citados derechos .
Si la sanción no está prevista en el reglamento, no es posible aplicarla. Las multas se imponen de acuerdo al reglamento que esté vigente cuando se produjo la falta. ( No obstante, es prudente analizar con los antecedentes del caso)
Para eliminar del recibo de cobro , valores que no corresponden a pesar de haberlos reclamado al administrador, debe hacer una solicitud al consejo de administración ( si este la impuso o sino a la asamblea), solicitando que se de aplicación al trámite respectivo en el cual se tendrán en cuenta los criterios fijados por la Ley 675 de 2001 y el reglamento. Existe la posibilidad de que el afectado interponga la acción de tutela por violación al debido proceso y a su derecho a la defensa. Conocida la sanción sin que se observen las citadas disposiciones, podrá impugnarla dentro del mes siguiente a la comunicación de esta .
Asamblea de copropietarios Foto:Gemini
Nota
Es importante advertir que en el Congreso de la República fue radicado el Proyecto de Ley PL017-2025 que se encuentra en el Senado y que busca establecer reglas más claras para imponer sanciones en la propiedad horizontal y específicamente se refiere a este tipo de multas. Considero que la Ley 675 de 2001 es clara al respecto, con salvedad de que no todas las conductas deben estar previstas en los reglamentos, lo cual se subsana con unas amplias previsiones en los reglamentos de propiedad horizontal. Sin embargo, es pertinente analizar esta propuesta o iniciativa del doctor Antonio José Correa y especialmente su justificación. Es verdad que en ocasiones se cobran estas multas sin observar las normas. También se analiza , que, en aras de cumplir la Ley , se gastaría mucho tiempo y recursos para el procedimiento de imposición de la multa a cada ´persona que no asista sin excusa o motivo demostrado . Y serían mayores las sanciones si la asamblea es para decidir un caso que requiera un quorum calificado del 70 por ciento del total de coeficientes.
Por último , existen muchos pronunciamientos de la Corte Constitucional sobre el tema entre otras las Sentencias C-318 y C-738 de 2002 y la T-227 de 2022.
Consultas
LEA TAMBIÉN
LEA TAMBIÉN
Deja una respuesta