En Colombia es una práctica cultural arraigada: una pareja joven decide invertir sus ahorros para levantar un segundo piso en la casa de los padres de uno de ellos, o un ciudadano amplía una habitación en el predio de su compañero sentimental.
Casi siempre, estas obras se realizan bajo la sombra de la confianza familiar y sin documentos de por medio. Sin embargo, cuando la relación termina o surgen disputas, la realidad jurídica suele chocar con las expectativas de quien puso el dinero.
Terreno en disputa Foto:iStock
La Corte Suprema de Justicia ha sido enfática en recordar una regla de oro del derecho civil: edificar en terreno ajeno no otorga la propiedad del inmueble.
El dueño del suelo sigue siendo el dueño de todo lo que se construya encima, independientemente de quién haya pagado los ladrillos, el cemento o la mano de obra.
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Por qué el terreno manda sobre la construcción
La base de esta decisión radica en el principio de accesión, según el cual lo accesorio sigue la suerte de lo principal. En términos sencillos, el terreno es lo principal y la edificación es lo accesorio. Por lo tanto, todo lo que se une de forma permanente al suelo pasa a ser parte de la propiedad del dueño del lote.
No existe en la legislación colombiana una «copropiedad automática» que se genere por el hecho de financiar una mejora. Quien invierte en un predio que no figura a su nombre en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos no adquiere un porcentaje de la escritura, sino que simplemente está realizando una mejora en un bien ajeno.
Los derechos económicos de quien hizo la inversión
A pesar de que no se convierta en propietario, la Corte Suprema de Justicia aclaró que el inversionista no pierde necesariamente su dinero. Si bien no puede reclamar la casa como suya, la ley le otorga el derecho a exigir una compensación económica por el valor de las mejoras realizadas.
Dinero Foto:Dinero
El alto tribunal corrigió interpretaciones previas en las que se pretendía demandar como propietario sin serlo. La vía jurídica correcta no es reclamar la pertenencia del bien, sino plantear una reclamación por el reembolso de los costos asumidos.
Para que esto prospere, se deben tener en cuenta los siguientes factores:
- La buena fe del constructor: es fundamental determinar si se construyó con el consentimiento del dueño del lote.
- El aumento del valor: se evalúa si la obra realizada realmente incrementó el valor comercial del inmueble.
- La prueba de los gastos: es necesario contar con soportes que demuestren quién financió los materiales y la nómina.
- El derecho de retención: en ciertos escenarios, quien hizo la mejora puede negarse a entregar la posesión de lo construido hasta que el propietario del lote le pague la indemnización correspondiente.
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La importancia de actuar con permiso y por escrito
La situación cambia drásticamente si se construye sin autorización o de mala fe. En estos casos, el propietario del terreno podría incluso exigir la demolición de lo levantado o la restitución del predio a su estado original sin estar obligado a pagar compensación alguna, siempre que no se afecte la estructura principal.
Ante este panorama, la recomendación de los expertos es evitar los acuerdos verbales cuando se trata de activos inmobiliarios.
Antes de poner el primer ladrillo en la terraza del suegro o en el solar de la pareja, lo ideal es formalizar la situación mediante contratos, promesas de venta o documentos que reconozcan la inversión. Sin un título de propiedad claro, lo único que se adquiere al construir en casa ajena es, en el mejor de los escenarios, un derecho a cobrar, pero nunca las llaves de la propiedad legal.
*Artículo desarrollado con apoyo de IA y revisado por un periodista.
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